2012 démarre à peine, et déjà la bataille du logement est déclarée. Les prix seront-ils en baisse, le nombre de transactions chutera-t-il ? La Fédération nationale de l'immobilier et les réseaux d’agences font le point. Détails.
Dès mardi matin, les réseaux d’agences immobilières donnaient le ton. "Le nombre de transactions de logements anciens en France devrait nettement baisser en 2012 tandis que les prix pourraient se stabiliser et mettre fin à la flambée constatée ces dernières années", estimaient en chœur Century 21, Guy Hoquet et autres Era France.
Quelques heures plus tard, le président de la Fédération nationale de l’immobilier, René Pallincourt, expliquait, pour sa part, que l’activité de cette année se stabiliserait autour des 700.000 opérations, soit un recul de l’ordre de 15%, tandis que la Fédération excluait toute baisse des prix des logements supérieure à 5%.
Résistance de la baisse des prix
En cause ? Les dispositions de la loi de finances 2012 concernant le PTZ+, le Scellier et les plus-values immobilières, l’attentisme pré-électoral, mais surtout la hausse du chômage et le moral en berne des ménages, qui risquent d’entraver l’activité et l’évolution des transactions.
"Toutefois, on ne suppose pas d’effondrement du marché", prévient René Pallincourt, malgré une pression de la demande due à la pénurie de logements. La Fnaim soutient l’hypothèse d’une baisse des prix, notamment en raison du resserrement des conditions d’octroi des crédits.
Cependant, cette baisse saura "résister", selon la Fédération, grâce à des facteurs tels l’absence de dégradation de la solvabilité, l’absence de hausse des prix au 4e trimestre 2011, des conditions de crédit encore favorables ou encore la raréfaction de l’offre en zones tendues.
Optimisme prudent
François Gagnon, président d'Era Europe et Era France, fait preuve, quant à lui, d'un "optimisme prudent". Il rappelle que, malgré les signaux inquiétants, "la demande ne connaît pas de ralentissement, les acheteurs étrangers sont toujours présents et le nombre de propriétés recherchées en France n'a jamais été aussi élevé".
Baisse des prix aussi à Paris
Concernant Paris, un des secrétaires généraux de la Fédération estime que la baisse des prix pourrait aller jusqu’à 10% en 2012. Une forte baisse qui fait écho aux fortes hausses de ces dernières années (voir encadré)... "Aujourd’hui, ce sont les acheteurs qui ont la main et de fortes négociations sont entamées pour la plupart des logements. Restent les appartements "familiaux", qui tirent leur épingle du jeu par manque d’offres de produits sur le marché", analyse-t-il.
Pour rappel, en 2011, les prix de l’immobilier ancien avaient augmenté de 7,3% par rapport à l’année précédente, selon les chiffres de la Fnaim, qui parle d’une "année record". Le nombre de transactions avait dépassé les 800.000 l’an dernier, soit le niveau de l’année florissante de 2007...
Y aura-t-il un après-Scellier, sous quelles conditions et quand ? C'est la grande incertitude de l'année. La mort annoncée de ce dispositif d'aide à l'investissement locatif pour la fin 2012 correspond finalement au calendrier originel : cette mesure avait été mise en place en 2009 pour quatre ans. Pour autant, aucun promoteur ne croit l'industrie capable de survivre sans aide : bon an mal an, 50 % au moins des ventes de logements collectifs ont bénéficié depuis près de trente ans d'un avantage fiscal boostant une rentabilité peu attrayante. « Quel gouvernement oserait se priver de fabriquer en France un produit qui crée des emplois non délocalisables et que les gens réclament ? », interroge Fabrice Desrez, directeur général des Nouveaux Constructeurs surfant sur le made in France qui anime la campagne électorale. Même Thierry Repentin, actuel président de l'Union sociale pour l'habitat et « monsieur Logement » de François Hollande, envisage« quelque chose ». « Mais il n'y aura tout simplement pas l'argent pour financer ce quelque chose », évalue de son côté Marc Pigeon, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Il s'attend à un grand trou d'air et appelle de ses voeux un Grenelle du logement pour lutter contre l'instabilité réglementaire.
Pas que des défauts
Accusé - à raison -d'avoir fait monter les prix des terrains et des logements, d'avoir favorisé des opérations immobilières sur des marchés inertes, le Scellier n'a pourtant pas eu que des défauts. « Tout le monde n'a pas vocation à être propriétaire, ce statut n'est pas favorable aux mutations professionnelles », remarque Raymond Leroy-Liberge, président du groupe les Provinces qui produit 1.200 logements par an.« Depuis vingt-sept ans, les dispositifs de soutien à l'investissement se sont succédé et ont permis de produire 1 million de logements locatifs,explique Bruno Corinti, le directeur général de la branche logement du groupe Nexity.Ces investissements ont tout juste compensé le désengagement des institutionnels, les banques et compagnies d'assurances qui possédaient plus de 20 % des logements locatifs et n'en ont quasiment plus. Il faut d'une manière ou d'une autre encourager les bailleurs à le rester ou à le devenir. » Le faut-il vraiment ? Sur le marché de l'ancien où l'aide est limitée à la déduction des charges - le fameux déficit foncier -, la part des acquisitions réalisées au titre des investissements locatifs s'est envolée de 26 % au second semestre 2011 selon les chiffres du réseau Century 21, alors même que la rentabilité de ces placements ne fait que diminuer.
Tous espèrent une suite en s'inquiétant de son timing : rien ne se passera avant juin 2012, voire septembre, personne n'en doute. Les derniers mois de l'année ne seront pas trop longs pour relancer une machine grippée et être prêt début 2013.
Les aides encore en vigueur Le Scellier permet désormais aux acquéreurs d'un logement neuf BBC mis en location pendant neuf ans, de déduire de leur impôt 13 % de leur investissement plafonné à 300.000 euros. Moins intéressant que par le passé, l'avantage Scellier demeure supérieur à celui de presque tous les dispositifs qui l'ont précédé. Le prêt à taux zéro est désormais réservé à l'achat de logements neufs et ouvert sous condition de ressources. Sa durée maximale de remboursement passe de trente à vingt-cinq ans. Le crédit d'impôt pour développement durable favorisant notamment l'installation de pompes à chaleur et de chaudières à condensation est diminué de 20 %. La TVA sur les travaux dans les logements passe de 5,5 % à 7 % à l'exception des chantiers dont les devis ont été signés avant le 20 décembre 2011. Les aides encore en vigueur LeScellierpermet désormais aux acquéreurs d'un logement neuf BBC mis en location pendant neuf ans, de déduire de leur impôt 13 % de leur investissement plafonné à 300.000 euros. Moins intéressant que par le passé, l'avantage Scellier demeure supérieur à celui de presque tous les dispositifs qui l'ont précédé.
Leprêt à taux zéro est désormais réservé à l'achat de logements neufs et ouvert sous condition de ressources. Sa durée maximale de remboursement passe de trente à vingt-cinq ans.
Lecrédit d'impôt pour développement durable favorisant notamment l'installation de pompes à chaleur et de chaudières à condensation est diminué de 20 %.
LaTVA sur les travaux dans les logements passe de 5,5 % à 7 % à l'exception des chantiers dont les devis ont été signés avant le 20 décembre 2011.
Les lois de Finances publiées en fin d'année contiennent de nombreuses dispositions concernant l'investissement locatif. Comme l'an passé, toutes les niches fiscales sont à nouveau rabotées. Mais, cette fois, le coup de rabot est beaucoup plus sévère puisqu'il passe à 15 % (10 % en 2011). Détail des quatre principales mesures.
En 2011, le dispositif Scellier autorisait l'investisseur acceptant de louer au moins 9 ans sous certaines conditions de loyer, à pratiquer une réduction d'impôt de 22 %, si son logement neuf était estampillé « bâtiment basse consommation » (BBC). A défaut de norme BBC, la réduction s'établissait à 13 %. Pour 2012, le tour de vis est beaucoup plus sérieux.
Tout d'abord, les logements non BBC ne procurent plus aucune réduction d'impôt, sauf s'ils ont fait l'objet d'un permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, auquel cas elle s'établit alors à 6 %. Ensuite, le taux de la réduction pour l'immobilier BBC est ramené à 13 % pour les logements neufs ou lourdement réhabilités - à condition que ces derniers obtiennent après travaux le label BBC rénovation.
La réduction reste plafonnée à un prix d'acquisition (ou de revient) de 300.000 euros par an et par logement, étalée sur neuf ans. Mais, attention, s'y ajoute désormais un prix plafond au mètre carré de surface habitable en fonction de la localisation du logement. Un décret en attente fixera ces plafonds. Pour le gouvernement, il s'agit de recentrer le dispositif sur les zones les plus tendues.
En Scellier intermédiaire (avec plafonds de loyers et de revenus des locataires), le taux sur neuf ans est également de 13 % en 2012, mais s'y ajoutent 4 % pour trois années de location supplémentaires ou 8 % pour six ans, soit une réduction portée à 17 % sur douze ans ou 21 % sur quinze ans.
A noter qu'un régime transitoire a été mis en place qui permet aux investisseurs ayant acquis un logement de conserver le taux en vigueur en 2011 (22 % pour les logements BBC et 13 % pour ceux non BBC). « A priori sans application du nouveau rabot de 15 % ce que devrait confirmer une prochaine instruction fiscale »,indique Philippe Van Steenlandt, directeur du centre de recherches du Groupe Monassier. Il faut toutefois que l'acte de réservation ait été enregistré avant le 31 décembre 2011 et que l'acte authentique chez le notaire soit signé avant le 1 er avril 2012.
Mais les modifications ne s'arrêtent pas là. Autre nouveauté : pour être éligible au dispositif en 2012, le logement qu'il soit neuf ou lourdement réhabilité, doit avoir fait l'objet d'un dépôt de permis de construire entre le 1 er janvier et le 31 décembre 2012. Certains programmes dont le permis de construire est antérieur à cette période devraient donc être disqualifiés. Toutefois, de nouvelles catégories de logements deviennent éligibles au Scellier : les logements ayant fait l'objet de travaux concourant à la production d'un immeuble neuf ou de travaux de réhabilitation, de même que les locaux transformés en habitation. A une condition : ils doivent avoir été acquis et avoir fait l'objet d'un permis de construire entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. « Auparavant, seuls les travaux de transformation et de réhabilitation effectués par le contribuable lui-même étaient éligibles »,indique l'Anil. Cet aménagement devrait donc, en toute logique, offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs.
Avec tous ces changements, le succès du dispositif risque de s'émousser. La cuvée 2012 devient en effet nettement moins attractive et ne va pas dans le sens d'une amélioration du rendement, aujourd'hui autour de 3,5 à 4 % en immobilier neuf (hors fiscalité). Reste que le dispositif est, de toute façon, supprimé en 2013.
Depuis 2009, la loi Malraux prodigue à l'investisseur qui réalise des travaux de restauration une réduction d'impôt (et non plus une déduction) qui varie selon le secteur sur lequel porte l'opération. En 2011, cette réduction s'établissait à 36 % du montant des dépenses engagées en secteur sauvegardé mais tombait à 27 % en secteur Amvap (aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) ou en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Ces réductions sont cependant prises dans la limite d'un montant plafonné à 100.000 euros de travaux par an, ce qui correspondait à une réduction d'impôt maximale de 36.000 euros ou 27.000 euros, le tout étalé sur une durée pouvant aller jusqu'à trois ans au maximum plus l'année au cours de laquelle le permis de construire a été délivré ou le délai d'opposition à déclaration préalable est expiré. En 2012, la réduction d'impôt est ramenée à 30 % en secteur sauvegardé et à 22 % en Amvap ou en ZPPAUP. Le plafond de travaux de 100.000 euros par an ne change pas. Ce qui signifie que l'investisseur peut déduire soit 30.000 ou 22.000 euros par an selon le cas. Une économie d'impôt substantielle en contrepartie d'une location d'au moins neuf ans (sans limitation de loyer).
Jusqu'à maintenant, le particulier qui investissait dans une résidence de services (étudiants, tourisme, seniors et médicalisée pour les personnes âgées dépendantes) pouvait, en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18 % du montant HT de son achat, dans la limite toutefois d'un plafond d'investissement de 300.000 euros. Ce dispositif, appelé Censi-Bouvard, n'échappe pas non plus au coup de rabot, la réduction passant à 11 % en 2012. Cependant, le même régime transitoire qu'en Scellier a été mis en place et permet aux investisseurs ayant réservé et fait enregistré leur contrat avant la fin 2011 de continuer à bénéficier de la version 2011 avec un taux de réduction maintenu à 18 %, « ici encore sans application du rabot de 15 % », poursuit Philippe Van Steenlandt. A condition bien sûr que l'acte définitif soit signé chez le notaire avant le 1 er avril prochain.
Bonne nouvelle toutefois pour les investisseurs : le dispositif qui devait prendre fin au 31 décembre 2012 est maintenu jusqu'à fin 2014, mais seulement pour les logements neufs dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1 er janvier 2012 et les logements achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.
Les investisseurs qui ont déjà acheté ou qui le feront jusqu'en 2014 conserveront, bien entendu, leurs avantages fiscaux pendant toute la durée de location imposée par le Censi-Bouvard, soit neuf ans. Il n'empêche que ce dispositif conserve un attrait indéniable car, outre la réduction d'impôt, il autorise le remboursement de la TVA au taux de 19,6 %.
Deux dispositifs coexistent outre-mer : le Girardin et le Scellier. Pour le Girardin, l'avantage lié à l'investissement dans un logement neuf en location libre disparaît en 2012. Seule subsiste la version intermédiaire du dispositif, c'est-à-dire avec loyers plafonnés et conditions de revenus des locataires. Le taux de réduction d'impôt qui était fixé à 40 % en 2011 en contrepartie d'une location d'au moins six ans, est ramené à 31 % en 2012 dans la limite d'un prix plafond au mètre carré habitable (plus balcons, varangue...) fixé à 2. 437 euros TTC (plafond 2011, ceux de 2012 n'étant pas encore connus).
Le dispositif Scellier en outre-mer subit aussi le coup de rabot. En Scellier classique, si l'investisseur loue pendant neuf ans minimum en respectant des plafonds de loyers, il bénéficie, en 2012, d'un taux de réduction d'impôt abaissé à 24 %, dans la limite d'un plafond de dépense de 300.000 euros, le tout étalé sur neuf ans (cinq ans en Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna). En Scellier intermédiaire (plafonds de loyers et de revenus), la réduction peut atteindre 28 % si l'investisseur accepte de louer douze ans et 32 % si la location se prolonge jusqu'à quinze ans. Le régime transitoire applicable aux investissements réalisés en métropole est toutefois transposé aux investissements outre-mer, permettant d'appliquer un taux de 31 %. Quoi qu'il en soit, ce régime disparaît fin 2012.
Investir dans l'outre-mer constitue donc une bonne option et permet d'améliorer le rendement de l'investissement, là encore autour de 4 % brut. Mais attention, l'ensemble des réductions d'impôt accordées aux contribuables qui investissent dans les îles ne peut plus dépasser au choix, soit un plafond de 30.600 euros pour 2012 (40.000 euros en 2011), soit 11 % du revenu global net. Il faut donc faire ses comptes.
